11月1日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院主办的2018中国房地产品牌价值研究成果(华东)发布会在杭州桐庐举行。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉，中国指数研究院常务副院长黄瑜等分别就中国房地产企业品牌发展、中国房地产市场形势与趋势等做了专题报告，共同指出市场需求依然旺盛，行业发展面临结构性调整，企业品牌走向专业化、集群化。

中大金石集团董事长王洪林作为特邀嘉宾，做了《掘金存量房产，运营服务致胜》的主题演讲，文字整理如下：

尊敬的刘教授、黄院长、尊敬的各位品牌房企的高管和媒体界的朋友们，大家下午好！

因主办方的盛情邀请，让我来参加这次会议，感到非常荣幸。首先，请允许我对“浙商房企品质联盟”的成立表示热烈的祝贺！对刚才获得各项荣誉称号的各家品牌房企表示由衷的祝贺！

在座的各家品牌房企都是美丽中国的建设者，是百姓安居乐业的拓荒者，是大地的工匠。作为曾经的同行，请允许我对你们表示崇高的敬意！我们的转型探索应该说才刚刚起步，在探索的路上付出了艰苦的努力，应该说目前所做的一切工作都还是初步的、肤浅的，但是主办方盛情邀请我们来给大家做一些分享，希望得到各位的指教。

       中国房地产的形势在座各位应该说比我有更多的发言权。中国房地产经过30年的市场化进程，经历了黄金20年的发展，目前比较一致的说法是开启了白银时代，进入到存量时代。但不管是黄金还是白银，都是贵金属的代表。未来的中国随着全面改革的深化，随着中国城市化进程的不断发展，随着人民对美好生活向往的不断追求，我相信未来十到十五年的时间里，中国房地产一定还有非常好的发展机遇。这部分黄院长已经做了精辟阐述，我就不再赘述。

我们中大金石转型发展的总体定位是“以养老为核心的运营服务+不动产金融”；发展目标是“国内领先的老人美好生活服务商和资管价值创新者”。我们希望能够打造一家有核心文化支撑的、基业长青的服务型养老企业，并以金融化手段在存量不动产市场开拓出一片天地。

       目前杭州市60岁以上人口占总人口的比重接近20%，65岁以上人口占总人口的比重也已达13%。到2050年，中国60岁以上人口将达到4.87亿，占全国总人口的38.87%，我们将迎来一个超级老龄化的社会。随着人口老龄化的加剧，都市高端人群高品质养老需求必将激增。因此，对于养老机构，我们的总体定位是“满足都市高端人群的刚性养老需求”。

中大金石作为一家有社会责任感的国有企业，希望通过自身努力所呈现的养老产品，能够超越长者本人、超越长者子女、超越整个社会的期待，因此，对于养老服务，我们确立的核心价值观是“长者第一，超越期待”。

为了实现这一核心价值观，我们作了五年规划。即从2017年到2021年这五年时间，中大金石的养老产业希望能够实现“四个一”的目标，即：

一是创建一个品牌。全国房企已经形成举国公认的卓越品牌，但放眼国内两万多家养老企业，高知名度美誉度品牌尚未出现。中大金石希望通过五年时间的努力，在全国创建一个比较好的养老品牌——中大“颐·和·园”。

二是形成一定规模。中大金石将立足杭州，面向长三角，有选择地布局全国重要经济发达城市，到2021年形成高品质的一万张左右养老床位的规模。

三是构建一个服务规范。目前我们正联手有丰富教学经验和护理经验的教授共同制定中大金石养老服务标准1.0版，拟于2019年元旦推出。将以之指引、引领中大金石养老产业高品质发展。

四是完善一种商业模式。养老产业发展难就难在商业模式。中大金石希望构建六位一体养老供应链集成服务商业模式，以养老教育为先导、养老服务为核心、养老医疗为依托、养老地产为支撑、养老金融为保障、养老智慧平台为补充，全面确保面对客户高品质运营，企业自身可持续发展。

对于旗下“颐·和·园”三大机构，目前已经呈现给社会的是朗颐、朗和，朗园尚在规划之中。

      位于城东的朗颐国际医养中心，总建筑面积一万五千方，长租型中资产运营模式，与德信联手打造，有151套房间，护理床位90张，社会各界对朗颐 给予极大关注。今年9月份面市，目前去化率已达1/3。朗颐首推“换房养老”试点，着力解决老人“有入住养老机构的意愿但支付能力不足”的痛点，得到市场热烈回应。

      位于城北的朗和国际医养中心，核心客群是80岁左右的失能半失能的老人，现在入住老人的平均年龄84岁。今年4月1日正式开放后，目前入住率60%左右。这是一个持有型物业，联手中信国安，自主投资建造，是医养结合的高端的养老场所。朗和开放后，社会各界反响非常强烈，各级省市领导，包括外省市领导纷纷来考察指导，给了我们极大的信心。省委车俊书记视察后也给予了高度评价，并希望我们国有企业能够承担起“社会所需、政府所求、百姓所愿”之事，把养老这件政府非常关切的事情办好。从入住情况看，该机构很好地满足了都市高端人群的刚性养老需求。

       同时，我们在转型发展中坚持“转型不转行，扬弃不放弃”，立足于存量资产，买入—修复—卖出，通过运营服务实现价值提升，通过资产证券化的出口进一步实现价值创造。目前中大金石日常经营已经覆盖机构养老、长租公寓、商办物业等不同门类，总面积超过10万平方米。我们在上海的以结构化基金接手的办公楼，目前出租率达到93%。我们在杭州东站的智谷人才大厦，以人才为孵化园为抓手，目前出租率是90%。位于杭州庆春路的远洋大厦，正在局部整改、品质提升中，目前出租率80%左右。中大金寓是旧楼改造项目，改造前的物业破败不堪，改造后的物业焕然一新，现在是长租公寓，目前出租率95%。杭州最早的一个高层住宅建筑——中山花园，当年鹤立鸡群，历经20多年风雨十分陈旧，84套房源，通过我们整改后，平均单价提高一万元/平方米，成交均价比同小区的二手房高出三千元/平方米，物业总价值比原先提升了五千多万元。

       总体而言，我们当前的业态模式涉及养老机构、商办物业、长租公寓、传统住宅，服务模式涵盖业态化的运营、物业管理、租赁或者置换，典当融资等，以供应链集成服务实现模块组合，以物业的修复、运营实现价值的提升，通过资产证券化出口创造价值。

我们的工作还是非常初步的，希望以后能够得到大家的帮助。当然今天在座的机构很多，我们也欢迎与合适的物业合作。谢谢大家！